Kaip teigia individualios įmonės „Statybų studijos“ vadovas Linas Mikaila, namo pridėtinę vertę galima gauti tik ką pastačius namą arba vėliau, kai pastato vertė didėja laikui bėgant. Pirmuoju atveju labai svarbu, kad namo architektura, apdailos medžiagų klasė atitiktų rajono, kur yra sklypas, klasę. Antruoju atveju (nevertinant infliacinės vertės didėjimo) namo vertė laiko atžvilgiu labiausiai auga perspektyviuose ir paklausiuose gyvenamųjų namų rajonuose.

Be geriausios vietos investicijai, reikia įvertinti ir asmeninius kriterijus: geografinę rajono padėtį, atstumą nuo miesto centro, taip pat iki darbovietės, vaikų darželio ir mokyklos, prekybos centro, viešojo transporto, poliklinikos, kaimynų.Atskirai verta aptarti sklypo infrastruktūros ypatumus – reljefą ir gruntą: ar sklypas lygus, ar teks atvežti papildomai grunto sklypui pakelti iki reikiamo aukščio, ar gruntas pakankamai tvirtas standartiniams nebrangiems pamatams; ar bus galimybė prisijungti prie cetralizuoto šilumos tiekimo, vandentiekio, dujų ir kanalizacijos sistemų.

Visos šios aplinkybės turi įtakos sklypo kainai. Jeigu sklypo kaina gerokai mažesnė nei rinkos vidurkis, verta paieškoti priežasčių, nes vėliau paaiškėjusios aplinkybės gali gerokai sujaukti planus ir pareikalauti didelių lėšų sąlygiškai pigaus sklypo problemų sprendimui. Sklypo tvarkymo suma gali gerokai viršyti iš pradžių atrodžiusio brangaus sklypo kainą.

Pamatams suprojektuoti būtini geologiniai grunto tyrimai, nes, kaip teigia geologai, net 10 m atstumu grunto pobūdis gali skirtis.

Labai svarbu pasirinkti optimalų architektūrinį projektą, kuris atitiktų sklypo vietą. Jeigu prabangus namas pagal originalų projektą bus pastatytas ekonominės klasės gyvenamųjų namų rajone, jo vertė tikrai nebus daug didesnė nei aplinkinių namų, o prireikus neplanuotai parduoti savo namą, gauta suma gali būti mažesnė už namo statybos savikainą.

Architektūrinis projektas

Namo dydis ir projektas priklauso nuo individualių poreikių – šeimos narių skaičiaus ir amžiaus, gyvenimo būdo. Projektų yra daug ir rinktis tikrai yra iš ko. Verta parašyti savo gyvenimo name scenarijų ir aptarti jį su šeimos nariais. Taip pat reikėtų prisiminti, kad vidaus erdvių poreikis kinta bėgant metams, todėl reikėtų pagalvoti apie gyvenimo scenarijų ir po kelių dešimčių metų, apie galimybę keisti erdvių paskirtį. „Esame sėslūs ir konservatyvūs, namą statome ketindami pragyventi jame visą gyvenima, palikti jį vaikams, todėl, skirtingai, pavyzdžiui, nuo amerikiečių, kurie būstą keičia pasikeitus šeimyninėms ar finansinėms galimybėms (vidutiniškai amerikietis keičia būstą kas 5 metus), turime labai viską apgalvoti“, – sako įmonės „Statybų studijos“ vadovas Linas Mikaila.

Šios įmonės atlikta 300 žmonių planuojančių statytis (pirkti) namą apklausa parodė, kad 80 proc. renkasi šias gyvenamąsias erdves, o vidutinis jų plotas yra toks:
Bendras gyvenamasis kambarys 25–35 kv. m
Tambūras su holu 2–10 kv. m
Virtuvė 10 kv. m
Valgomasis 10 kv. m
Sanitarinis mazgas 1 aukšte 2–4 kv. m
Darbo / svečių kambarys 10–16 kv. m
Tėvų miegamasis 14–20 kv. m
Tėvų drabužinė 4–10 kv. m
Tėvų sanitarinis mazgas 4–10 kv. m
Vaikų miegamieji (2 vaikai) po 13–16 kv. m
Vaikų sanitarinis mazgas 2–6 kv. m
Garažas 20–40 kv. m
Sandėliukas 10–20 kv. m
Pirtis 4–15 kv. m
Laiptinė 6–8 kv. m

Šią apklausą patvirtina ir būsimi namų savininkai turintys parengtus projektus: vyrauja apie 140–180 kv. m ploto namai, optimalūs 3–5 asmenų šeimai.

Architektų pastabos

Kokios patalpos nuosavame name būtinos ir kokių galima atsisakyti? Žinoma, būtina svetainė, virtuvė ir miegamieji. Architektai vienu balsu tvirtina, kad mūsų klimate yra būtinas prieangis arba tambūras. Jeigu lauko durys atsiveria iš gyvenamosios patalpos tiesiai į lauką, prarandama daug šilumos. Jeigu nemėgstate žiemą gramdyti ledo nuo apšalusių automobilio stiklų, bet mėgstate automobilį paremontuoti pats, garažas ar bent pastogė automobiliui būtina. Garažo statybos kaštai praktiškai nesiskiria nuo gyvenamojo ploto statybos sanaudų. „Statybų studijų“ vadovas L. Mikaila teigia, kad jeigu besistatantis žmogus klaidingai įvertina savo finansines galimybes ir susiprojektuoja per didelį namą, geriau vėlesniam laikui atidėti garažo statybą, o sutaupytus pinigus (apdailinto 35 kv. m garažo statybos kaina – apie 50 tūkst. Lt) skirti gyvenamajam namui. Tačiau tokiu atveju būtina architektūrinio projekto sąlyga, kad garažas neturėtų bendrų su namu sienų. Garažas po namu – dar brangesnis malonumas. Daug darbo ir medžiagų reikalauja duobės kasimas, pamatai, požeminių patalpų hidroizoliacija, privažiavimo įrengimas.

SVARBU
Žinotina, kad kasant gilyn namas brangsta, keliant aukštyn – pinga.

Kokią virtuvę planuoti? Atskirą ar bendrą su gyvenamuoju kambariu? Architektai sako, kad tai skonio reikalas, tačiau jeigu dažnai gaminate valgį, vertėtų įsirengti atskirą virtuvę. „Statybų studijos“ vadovas teigia, kad dabar ypač populiarūs projektai, kuriuose numatyta galimybė atskirti virtuvę nuo kitų kambarių stumdomosiomis sienelėmis.

Reikia nepamiršti, kad virtuvėje reikalinga gera ventiliacija, o bendrojoje erdvėje tokia ventiliacija reiškia papildomus šilumos nuostolius.

Neverta atsisakyti ar mažinti ūkinių patalpų ploto – drabužinių, skalbyklos, katilinės, sandėliuko. Jei nebus kur dėti ūkyje naudojamų daiktų, jie vėliau užims naudingą plotą.
Dviejų aukštų name nebūtinas balkonas. Architektų nuomone, jeigu prie namo yra kiemas, žmonės daug mieliau leidžia laiką jame nei balkone.

Statybos sąmata

Tai būsimų namų savininkus labiausiai dominantis klausimas, tačiau į jį atsakyti galima tik praėjus visus etapus, t. y. įvertinus sklypą ir jo vietą, turint architektūrinį ir techninį projektus. Anot statybų specialistų, tam, kad būtų sukurta kuo didesnė pridėtinė vertė, viskas turi sutapti – sklypo vieta, namo klasė, architektūra, medžiagos, technologijos.

Individualius namus pagal architektūrinę išraišką sąlyginai būtų galima suskirstyti į ekonominės, vidutinės, aukštos klasės ir prabangius. Apie 70 proc. namo kainos sudaro medžiagų ir įrangos kaina.
Visas investicijas į namą galima suskirstyti į išlaidas paruošiamiesiems darbams ir išlaidas statybai.
Paruošiamųjų darbų išlaidas sudaro sklypo parengimas, architektūrinis, techninis projektai, infrastruktūros tinklų atvedimas, banko paskolos sutarties, turto vertinimo išlaidos, sąmatos parengimas.

Statybos išlaidas sudaro darbų vadovo ir darbo jėgos atlyginimai, statybinės, apdailos ir kitos medžiagos, mechanizmai, jų transportavimas į objektą, konsultacijos, sandėliavimas.

Architektūrinių ir techninių sprendimų įtaka kainai

Bendrovės „Statybos inovacija“ direktorius Dainius Noreika sako iš patirties pastebėjęs, kad pirmą kartą statantiems namą labai sudėtinga bent jau apytikriai įvertinti, kiek kainuoja namo statyba. „Rinkoje mirga marga skelbimų, kad statybos kaina – 1000–2000 litų/ kv. m be galutinės apdailos, suprantama, ne prabangaus namo. Na, pamano daugelis, tegul vidurkis bus 1500 litų/kv.m. Namo plotas 150–200 kv. m. Tuomet dažnai scenarijus būna toks: sklypas yra, kreipiamasi į architektą, kad jis paruoštų projektą, suplanuojamos erdvės, fasadai, stogas, įdedama gražių elementų, pavyzdžiui, tūrinių stogo langų, balkonų, didelių vitrinų-langų ir t. t. Kai architektūrinis projektas baigtas, jis pateikiamas konstruktoriui. Šis pagal gautą projektą paruošia techninį konstrukcijų projektą.

Atiduodami dokumentai statybos leidimui gauti ir pradedama ieškoti statybininkų sąmatai sudaryti. Gavus iš kelių potencialių statybos rangovų pasiūlymus, pasirodo, kad namo statybos kaina - apie 2500 litų/kv. m. Kodėl? Ir ką dabar daryti? Juk tai vietoj planuotų 300 tūkst. litų susidaro visi 500 tūkstančių“, – pasakoja statybų profesionalas.

Jo nuomone, toks didelis lėšų skirtumas susidaro dėl vienos ar kelių priežasčių.

SVARBU

Veiksniai, turintys įtakos namo statybos kainai, yra šie: sklypo reljefas ir gruntas jame, architektūrinis projektas ir jo sprendimai, fasado, stogo apdailos bei šiltinimo medžiagos.

Visi šie veiksniai tarpusavyje susiję. Savaime suprantama, kad namo pamatai ant nelygaus šlaito bus brangesni nei lygioje vietoje, o jeigu būsimo namo plote gruntinis vanduo nedideliame gylyje ar sklype neseniai užpiltas kelių metrų storio grunto sluoksnis, pamatų kaina gali skirtis dvigubai.

Gana žymiai namo kainą sąlygoja jo architektūra. Jeigu pagal užsakovo pageidavimus architektas suprojektavo sudėtingos konstrukcijos, laužytą stogą, daug vitrinų-langų kampuose, terasą antrame aukšte, kelias konsoles (kai antro aukšto kambario dalis yra išlindusi į išorę) ir dar įvairių pagražinimų, tai jiems įgyvendinti reikės nemažai papildomų lėšų, nors namo gyvenamasis plotas lieka toks pat.
„Specialistas, vien pažvelgęs į architektūrinį projektą, gali pasakyti orientacinius papildomus kaštus tokiems gražiems, bet brangiems sprendimams“, – sako D. Noreika.

Namo fasado apdailos, stogo medžiagos taip pat turi nemenką įtaką kainai. Klinkerio plytos, keraminės ar betoninės čerpės – gražu, bet tai brangesnis sprendimas. O jeigu visi šie veiksniai ir sprendimai susideda į vieną, taip ir susidaro toks namo statybos kainos skirtumas. Ką daryti tokiu atveju?

„Jeigu galite ir matote prasmę skirti papildomus 100 ar 200 tūkst. litų, projektą tęskite, o jei ne, tai ekonomiškiausias patarimas iš esmės keisti projektą ar sprendimus. Perprojektuoti kainuos papildomus kelis tūkstančius litų ir papildomai laiko, bet vis tiek tai nebus tokia svari suma. Antraip didelis pavojus, kad namas taps nebaigta ir ilgalaike statyba. Teko matyti ne vieną projektą, kai tokio pat ploto namo statybos kaina skyrėsi pusšimčiu ar gerokai virš šimto tūkstančių litų. Taigi jau pačioje projektavimo pradžioje verta pradėti bendrauti su kvalifikuotais ir patyrusiais rangovais, kurie aiškiai nurodys kainas“, – pataria statybų profesionalas.

Techninis projektas 

Svajonių namas – tai ne vien jo formos, fasadai ir stogas. Tai pakankamai sudėtingas įrenginys, kuriame, kaip aptarėme, vieni sprendimai turi įtakos kitiems. Todėl pasirinkus architektūrinį projektą, reikia padaryti jo konstrukcijų techninį projektą. Jame nurodomos konstruktyvo, pertvarų, perdangų, stogo medžiagos, konstruktorius apskaičiuoja, ar numatytos atramos atlaikys apkrovas. Be konstrukcijų projekto, reikalingi inžinerinių tinklų (šildymo, kanalizacijos, vandentiekio, vėdinimo, kondicionavimo, elektros, signalizacijos) sprendimai. Visa tai sudaro techninį projektą ir tik jį turint galima bus sudaryti galutinę sąmatą.

L. Mikaila akcentuoja, kad „į pastatą reiktų žiūrėti kaip į visumą sprendimų“. Pakeitus nors vieną projekto dedamąją (stogo dangos, langų tipą, fasado apdailos medžiagas, jų išdėstymą fasade ir pan.), pakeitimai kaip bangos nuvilnija per architektūrinius ir konstrukcinius sprendimus, ir tai irgi lemia galutinę statybos kainą arba sąmatą. Todėl idealu, kai prieš projektuojant architektui suformuojama aiški užduotis. Norint keisti pabaigto projekto sprendimus, reikės papildomų išlaidų architekto darbui apmokėti.

„Statybų studijos“ vadovas irgi patvirtina, kad labai dažnai pasitaiko atvejų, kai žmonės pervertina savo finansines galimybes ir tenka rengti visiškai naują projektą. „Deja, naujo projekto poreikis paaiškėja tik tada, kai statybų rangovas suskaičiuoja sąmatą“, – sako L. Mikaila.

Finansai

Taigi, jeigu jau įsivaizduojate, kokį namą galite statyti, laikas keliauti į banką. Kaip ir pagal ką bankas vertina ketinančio statytis namą kliento galimybes?

Aida Budreikienė, „Swedbank“ skolinimo gyventojams skyriaus vadovė, sako, kad „atidžiai su klientu vertina jo finansinę situaciją – gaunamas pajamas (rekomenduojama, kad finansinių įsipareigojimų mėnesio įmoka neviršytų 40 proc. šeimos grynųjų mėnesio pajamų, o mažesnes pajamas gaunantiems – 30 proc. bendrųjų namų ūkio pajamų), tai pat vertina galimybes grąžinti kreditą, atkreipia dėmesį į kliento kredito istoriją – ankstesnių įsipareigojimų vykdymą, kreditų naudojimą, nemokumą tiek finansinėse, tiek nefinansinėse institucijose, pavyzdžiui, telekomunikacijų bendrovėse.
Didelis dėmesys kreipiamas į kliento finansinių srautų valdymą: ar klientas gautas reguliarias lėšas išleidžia iš karto, ar planuoja. Visa tai padeda ir klientui, ir bankui suvokti bei tinkamai įvertinti kliento situaciją ir perspektyvą grąžinti kreditą.

Kai klientas statosi namą, papildomai įvertinama, ar sudėjus kliento turimas (planuojamas) investuoti lėšas ir banko suteiktą kreditą bus pastatytas namas, t. y. koks finansavimo modelis bus pasirinktas.
Klientui taip pat svarbu nepamiršti, kad reikės papildomų lėšų dokumentų tvarkymui – lėšų namo projekto paruošimui ir paskolos dokumentų tvarkymui. Taip pat reikia pasiruošti, kad statybos leidimo gavimas gali užtrukti“.

SVARBU

Imant kreditą klientas bankui turės pateikti visus su namo statyba susijusius dokumentus, tai yra leidimą statybai, projektą, statybos sąmatą.

„Swedbanko“ atstovai sako, jog namo statybos finansavimo modeliai priklauso nuo to, ar klientas turi žemės sklypą ir (arba) gali papildomai įkeisti turto. Atsakius į šiuos klausimus yra modeliuojamas finansavimas:
a) jeigu klientas turi žemės sklypą, pirmoji paskolos dalis išmokama nuo žemės sklypo rinkos vertės. Po to turi būti pastatoma vadinamoji dėžutė (t. y. pamatai, sienos, stogas), kuri vėl įkeičiama bankui. Tolesnis statybų finansavimas vykdomas jau įvertinus bendrą (žemės sklypo ir namo dėžutės) vertę;
b) jeigu pradiniame etape įkeičiamas papildomas turtas (pavyzdžiui, butas), klientas dėžutės pastatymui gali gauti didesnę pinigų sumą;
c) jeigu klientas neturi žemės sklypo ir bankas finansuoja sklypo įsigijimą, tokiu atveju dėžutę klientas turėtų pasistatyti savo lėšomis arba įkeisti bankui papildomą turtą, kad bankas turėtų pakankamai užstato tolesniam paskolos išmokėjimui.

Projekto valdymas ir darbų eiga

Kaip statysite savo svajonių namą? Patys su šeima ir giminėmis? Samdysite statybos darbų vadovą, kuris rūpinsis darbuotojų samdymu ir prižiūrės jų darbą? Darbų vadovu būsite pats? Ar patikėsite visus darbus statybos rangovui, t. y. įmonei? Kiekvienas iš paminėtų statybos būdų turi pranašumų ir trūkumų.

Statantys patys sutaupo pinigų, tačiau yra didelė tikimybė padaryti technologinių klaidų, kurios paskui gali kainuoti daugiau nei sutaupyta. Samdant darbų vadovą reikės mokėti jam atlyginimą, tačiau jei jūsų paties darbas ir laikas yra brangesni, turbūt verta. Su darbų vadovu rekomenduojama sudaryti oficialią sutartį, kurioje būtų aptartos jo pareigos ir atsakomybė, darbų grafikas. Jeigu darbų vadovo funkcijos imatės patys, įvertinkite, kad daug laiko skirsite medžiagų ir darbininkų paieškoms, nemažai kainuos transportas ir pokalbiai. Jeigu samdote statybos darbų įmonę, visi rūpesčiai atkris, bet šiuo atveju labai svarbi yra sutartis ir darbų grafikas. Šiuo atveju labiausiai tikėtina pasistatyti namą per sezoną.

Galimas namo statybos darbų grafikas: balandis ir gegužė – sklypo parengimas ir pamatai, birželis – lauko inžineriniai tinklai ir sienos. Stogas, langai, durys, fasado apdaila – iki rugpjūčio, vidaus inžineriniai tinklai ir dalinė apdaila – iki rugsėjo, rugsėjis–gruodis – vidaus apdaila, santechnika, baldai. Linksmų Kalėdų naujame name!

Žurnalas "Statyk"