Viešojoje erdvėje vyrauja nuomonė, kad skolintis iš banko, pirkti butą ir nuomoti jį – neapsimoka, nieko neuždirbsi. Įmonės „Statybų studijos“ vadovas Linas Mikaila mano kitaip.

Daugelyje šalių klesti nekilnojamojo turto (NT) nuomos verslas. Ar Lietuvoje nusipirkus butą už banko paskolą ir jį išnuomojus, galima uždirbti, ar tai galima laikyti verslu?

Pas mus šiuo klausimu vyrauja skeptiška nuomonė – atseit neapsimoka. Iš pirmo žvilgsnio atrodo, kad skeptikai teisūs: koks gali būti pelnas, jei įmoka bankui praktiškai lygi nuomos kainai. Bet kai kurie žmonės elgiasi kitaip – perka butus už paskolas, taip pat nuomai, nors tai, atrodytų, prieštarauja logikai ir daugelio nuomonei – tiek ekonomistų, tiek etatinių interneto komentatorių. Mano nuomone, reikia nepatingėti pasigilinti į nuomos verslo skaičius, išmanyti NT rinkos specifiką ir ilgalaikio investavimo į NT istoriją. Mūsų visų, gyvenusių socialistinėje sistemoje, supratimas apie finansinių operacijų galimybes (kartu ir pavojus) kapitalizme dar tik formuojasi. Todėl žmogui, suprantančiam investavimą tik kaip indėlį banke, kai gaunami fiksuoti procentai nuo įneštos sumos, arba žinančiam tik banką kojinėje, sunku suvokti, kad gali būti kitoks investavimas – į NT (pas mus skepticizmo padaugėjo po NT kainų burbulo). Nedirbančiam NT srityje tiesiogiai, sunku suskaičiuoti ilgalaikę tokios investicijos naudą ir pamatyti ekonominę prasmę. Bet ji yra.

Gal pateiktumėte pavyzdžių?

Visų pirma reikia prisiminti, kad įmoka bankui už būsto paskolą susideda iš dviejų dalių: a) bankui sumokamų palūkanų suma už paskolintus pinigus; b) suma pinigų, kuriais išsiperkate savo NT.
Tarkime, kad paėmę paskolą nusipirkote naują, įrengtą, 45–58 kv. m butą su baldais Vilniuje, pavyzdžiui, Pilaitėje. Buto kaina 230–280 tūkst. Lt. Įmokėjote bankui pradinį 20 proc. įnašą, pasirašėte 35 metų paskolos sutartį ir sutarėte mokėti anuitetiniu būdu (kai įmoka už paskolą pastovi). Esant 5 proc. palūkanoms (imame 5 proc. kaip istoriškai ilgu laikotarpiu susiformavusią vidutinę pinigų kainą), už likusią paskolos sumą (atėmus pradinę 45–60 tūkst. Lt įnašo sumą, už ją juk nereikia mokėti palūkanų), kas mėnesį bankui mokėsite, priklausomai nuo perkamo buto kainos, nuo 930 iki 1130 Lt/mėn.
Tokių pačių butų nuomos kaina Pilaiteje šiuo metu yra nuo 800 iki 1300 Lt/mėn.

Tai kur tas NT savininko pelnas, nes skaičiai rodo, kad, geriausiu atveju, kiek gauni iš nuomininko, tiek atiduodi bankui, ar gal net daugiau?

Čia ir yra klaida, kurią daro visi ne iki galo į finansinę logiką įsigilinę žmonės ir dėl to vyrauja skeptiškas požiūris į nuomojamo būsto pelningumą. Mūsų atveju palūkanų suma, mokama bankui, yra nuo 490 iki 595 Lt/mėn., o savo turto išpirkimui mokame nuo 440 iki 533 Lt/mėn. Sudėję šias sumas gauname minėtas bendras įmokų sumas bankui: nuo 930 iki 1130 Lt/mėn.
Pasvarstykime. Bankui mokame apie 540 Lt/mėn. palūkanų (skaičiuojame vidurkį). Šiuos kaštus išties galime nurašyti į išlaidas, nes juos mokame bankui už paskolintus pinigus, kitaip tariant, tai pinigų kaina ir jų mes niekada kaip investuotojas neatgausime. Su likusiais 485 Lt mes tiesiogiai dengiame savo būsto vertę. Jei, tarkime, po 35 metų tą butą parduotume visiškai jį išmokėję nuomininko lėšomis, tai atgautume visus būsto išpirkimui mokėtus pinigus. Ir tai būtų mūsų pelnas, tik ta suma tarsi dedama į butą kaip kaupiamosios santaupos (lygiai taip pat kaip kaupiamasis draudimas arba kaupimas pensijai) ir kiekvieną mėnesį ta kaupiamoji suma didėja, kol po 35 metų pasiekia buto pirkimo kainą.
Taigi, remdamiesi šiuo pavyzdžiu, galime sakyti, kad jeigu įmoka bankui lygi gaunamai sumai iš nuomininko, buto savininkas gauna apie 6000 Lt per metus pelną, nevertinant to, kad NT vertė dėl infliacinių ir paklausos dedamųjų turi ilgalaikę tendenciją pastoviai didėti.

Gerai, bet palyginkime su indėlių palūkanomis banke. Jei aš padėčiau 250 tūkst. Lt į banką, pavyzdžiui, su 3 proc. palūkanomis, tai per metus gaučiau 7500 Lt pajamų, o iš buto nuomos mano pelnas būtų 6000 Lt be mokesčių už vykdomą NT verslą. Tai už nuomą pajamos būtų mažesnės, o kur dar rūpesčiai dėl neprognozuojamų nuomininkų ir dažno jų keitimosi?

Jūs nevertinate to, kad norėdami padėti į banką 250 tūkst. Lt, pirmiausia turite juos turėti. Visiškai sutikčiau, kad labai puiku būtų turėti tiek sukauptų lėšų, kad būtų galima nusipirkti butą už 250 tūkst. Lt be paskolų (beje, tai ne toks ir retas atvejis), tada visos pajamos, kurias gautumėte iš nuomininko, liktų jums. Bet mes kalbame apie buto pirkimą su paskola, t. y. kad pirkdami butą bankui sumokate tik pradinį įnašą, lygų 20 proc. perkamo buto kainos, t. y. 50 tūkst. Lt, ir tai padarę gaunate 6000 Lt per metus pajamų. Suskaičiavus procentais jūsų pradinė 50 tūkst. Lt investicija atneša 12 proc. metinį pelną (dėl paprastumo savo skaičiavimuose nevertiname pajamų iš NT nuomos verslo mokesčio ir kaštų buto atnaujinimo darbams bei įrangai). Taigi jei tuos pačius 50 tūkst. Lt padėtume už 3 proc. metinių palūkanų, per metus gautumėte tik 1500 Lt vietoj 6000 Lt.

Na, gerai, bet kiekvienais metais dengiant vis mažesnę neišmokėto turto vertę pelningumo procentas mažėja.

Taip, jeigu per tuos 35 metus NT kainos išliktų nepadidėjusios. Bet nepamirškime, kad yra infliacija ir metai iš metų NT nuomos ir pardavimo kaina tik didės, o jūsų šiandien paimtos paskolos suma tik mažės, todėl ir pajamingumas bus pakankamai aukštas, didesnis už indėlio banke procentus. Kalbant paprasčiau, tai NT nuoma yra verslas su didesne rizika negu pinigų laikymas banke. Visi turbūt žinome, kad rizikingesnė investicija sukuria investuotojui didesnę investicinę grąžą. Atkreipkite dėmesį, kad Lietuvoje prognozuojama metinė infliacija šiuo metu yra apie 3 proc., o bankų palūkanos yra mažesnės už infliaciją (svarstomas netgi indėlių apmokestinimas, t. y. minusinės palūkanos). Kitas didelis ilgalaikio kredito privalumas tas, kad ir pačią paskolą po 10, 15, 20 metų jau mokėsite infliuotais pinigais, t. y. jūsų pajamos bet kuriuo atveju vien dėl infliacijos irgi išaugs (neaišku, kaip bus dėl perkamosios galios), o įmoka bankui liks tokia pat, t. y. sąlygiškai jums kuo toliau, tuo įmoka už paskolą jūsų biudžete sudarys vis mažesnę dalį. Puikiai pamenu, kad prieš 10 metų minimalus atlyginimas buvo apie 450 Lt, o vidutinis apie 850 Lt/mėn. Nediskutuočiau, kad už prieš 10 metų gaunamą 850 Lt/mėn. vidutinį atlyginimą buvo galima mažiau nusipirkti, negu už dabar gaunamus 1700 Lt. Noriu tik iliustruoti, kad pinigai nuvertėja.

Kaip kinta nuomos kainos? Juk svarbu, kad ir po 25 metų savo butą Pilaitėje galima būtų išnuomoti ne mažiau kaip už 1000 Lt?

Skaičiavimas labai paprastas: jei vidutinė metinė infliacija būtų 3 proc., tai buto, kuris dabar nuomojamas už 1000 Lt/mėn., nuomos kaina po 25 metų turėtų būti apie 2000 Lt/mėn. Ir tai būtų neįvertinus būsto paklausos skirtinguose rajonuose perspektyvų ir Lietuvos ekonomikos rodiklių artėjimo prie ES vidurkio.

Suprantama, kad ilgalaikėje perspektyvoje dėl infliacijos butų nuomos kaina bus didesnė negu dabar. Bet, jei, pavyzdžiui, per ateinančius 1-5 metus butų nuomos kaina nukristų iki 600 Lt/mėn. Ką daryti, žlunga visas verslas?

Jei taip atsitiktų, tai buto savininkas (jei būtų nupirkęs minimą butą Pilaitėje), savo nuomos versle per visa NT nuomos veiklos istoriją patirtų nuostolį, bet tik tuo atveju, jei buto nuomos kaina nukristų žemiau 540 Lt/mėn. Analizė rodo, kad tokia žema nuomos kaina net kriziniu laikotarpiu Pilaitėje iš esmės nebuvo pasiekta, t. y. nebuvo nukritusi žemiau sumos, kuri yra tiesioginės išlaidos banko palūkanoms apmokėti. Nors vienas iš nuomininko gautas litas virš 540 Lt/mėn. jau yra tiesioginis savininko pelnas. Tokiu atveju, jei buto nuomos kaina būtų tik 540 Lt/mėn., savaime suprantama, pinigų sumą už buto išpirkimą turėtų mokėti buto savininkas iš kitų savo lėšų. Galbūt tai būtų sunki situacija, bet psichologiškai buto savininko tai neturėtų traumuoti, jei jis suvokia, kad ši įmoka yra tarsi investicinis taupymas ir tokia situacija ilgai netruks.
Aišku, nepatariame žmonėms užsiimti jokia investicine veikla, jeigu jie neturi sukaupę atsarginių pinigų juodai dienai. Tokie trumpalaikiai drastiški svyravimai gali sutrikdyti šeimos pajamų ir išlaidų srautus ir atvesti į bankrotą. Konkrečiam žmogui ar šeimai dėl investavimo galima patarti tik žinant individualią situaciją.

Bet buvo krizė ir turto vertė drastiškai krito, o jei vėl taip atsitiks?

Tai, be jokių abejonių, tikrai atsitiks, kaip ir visoms kitoms investicijoms – į auksą, įmonių akcijas, žaliavų rinkas ir pan. NT vertė, kaip ir kitos investicijos, turi tas pačias tendencijas pigti ir brangti, priklausomai nuo rinkos situacijos.
Bet, palyginus vidutines metines vertes per ilgą laikotarpį, NT po 10 metų visada bus brangesnis. NT yra ilgalaikė investicija, todėl perkant nuomai nereiktų kreipti dėmesio į vertės svyravimus, tiesiog jei norėsite parduoti savo butą, reikia jį parduoti rinkos pakilimo metu. Automobilių kainos irgi svyruoja trumpuoju periodu, bet ilgalaikėje perspektyvoje matyti, kad mažiukas automobiliukas dabar brangesnis negu kažkada didelis sedanas.

Kokie Lietuvos miestai ar regionai yra perspektyvūs NT nuomos verslui?

Nepasakysiu nieko nauja. Tai pirmiausia visi trys didieji Lietuvos miestai: Vilnius, Kaunas ir Klaipėda. Šiuose miestuose yra atskirų, labai perspektyvių rajonų, investicija į NT juose galėtų atnešti didesnę grąžą negu rinkos vidurkis.
Būtų kvaila investuoti į butą nuomai tame provincijos miestelyje, kur demografinės sąlygos metai iš metų blogėja, nors ten už 150 tūkst. gal būtų galima nusipirkti ir 3 butus, bet nuomos verslo perspektyva, matyt, būtų neigiama.

O kiek galėtų kainuoti butas Vilniuje, pavyzdžiui, po 25 metų?

Jei kalbėtume apie tokią pat 3 proc. metinę infliaciją, dabar 250 tūkst. Lt kainuojantis butas po 25 metų turėtų kainuoti apie 500 tūkst. Lt. Prognozę galima patikrinti specializuotuose istoriniuose NT rinkų portaluose, ją patvirtina pasaulinio lygio rinkos analitikai ir ekonomistai. Dar kartą akcentuočiau, kad ne butai pabrangsta, bet infliacija sumažina pinigų vertę. Be infliacijos yra dar viena dedamoji, kuri sukuria didelį papildomą potencialą NT turto kainų augimui Lietuvoje – tai spartus mūsų šalies artėjimas prie išsivysčiusių Europos šalių ekonomikos vidurkio (taip vadinamas konvergencijos principas, skatinamas ES pinigais).

O kada pirkti NT?

Kai kainos žemiausios. Drįstu teigti, kad drąsiausieji, nepabūgę minties, kad dėl krizės nuotaikų jau ateina pasaulio pabaiga, apsipirko prieš 2–3 metus ir pagrįstai gali džiaugtis didele investicine grąža. Tuo metu ne tik NT, bet ir jo statyba sąlygiškai buvo pigesnė.

Jūsų įmonė – „Statybų studijos“ – užsiima individualių namų statybos verslu. Kodėl jums pasidarė įdomus NT nuomos verslas?

Beveik 90 proc. statančių namą šeimų jau turi nuosavą butą (su ar be banko paskolos), bet gerina savo gyvenimo sąlygas. Jiems kyla klausimas - ką daryti su butu? Dauguma net nesusimąstę ketina jį parduoti. Tik po bendrų diskusijų su mumis ir faktų analizės daugelis nusprendžia neparduoti buto (žinoma, jei leidžia finansinės galimybės), bet jį nuomoti ir turėti papildomą pajamų šaltinį.


Vytas Zabilius, UAB „Ober-Haus“ generalinis direktorius, LNTPA valdybos narys
Naujos statybos būsto, kuris galimai bus plėtojamas per ateinančius 2–3 metus, kainos nekris. Tikėtina, kad jos net neišliks stabilios. Beje, to veikiausiai nebus net ir užklupus sunkmečiui.
Kodėl? Ekonominių prognozių lyderis pasaulyje „Oxford Economics“ naujausioje savo prognozių apžvalgoje numato, kad mūsų šalyje per ateinančius 8 metus metinė infliacija sieks 2 proc. ir daugiau. Lietuvos finansinės ir kredito institucijos dar atsargesnės ir prognozuoja daugiau kaip 3 proc. infliaciją.
Tai reiškia, kad statybos darbai ir statybinės medžiagos ne tik nepigs, o, deja, tik brangs. Tą patį, beje, matome iki šiol, kai analizuojame 10 metų ar ilgesnio laikotarpio rodiklius, o ne piko ar viršpelnio momentą. Vadinasi, statybų savikainai, kurios beveik 80–90 procentų ir sudaro darbai bei statybinės žaliavos, deja, nėra jokių priežasčių mažėti, kaip ir nėra jokių ekonomiškai pagrįstų argumentų tikėtis naujos statybos – pirminės rinkos – būsto pigimo. (Noriu pabrėžti, kad kalbame tik apie pirminę rinką, tai yra, kai būstas perkamas tiesiai iš statytojo rankų.) Be abejo, žemės kaina gali kisti, priklausomai nuo ekonominių procesų. Tačiau ši statybų savikainos sudedamoji dalis neturi tokio svorio, kad galėtų ryškiai lemti naujos statybos kainų kreivę.
Susiklosčius nepalankiausiam scenarijui – užklupus dar vienai ekonominio sunkmečio bangai – naujo būsto rinkoje pirmiausia būtų galima tikėtis drastiškai smukusios paklausos. O tai reiškia, kad jeigu nebus perkančiųjų, nebus ir statančiųjų. Tiesiog nebebus pasiūlos šiame NT rinkos segmente: bus stabdomi projektai, nepradedami nauji.
Tiems, kurie viliasi ateityje įsigyti naujos statybos objektą ar pasistatyti tinkamą būstą pigiau, deja, tikimybė išlieka itin menka. Tol, kol pinigai nuvertėja, statybos darbai ir medžiagos tik brangsta. Juolab kad jau dabar didelė statybinių žaliavų ir darbų dalis yra tapusi eksporto preke.
Kalbant apie prognozuojamas Lietuvai infliacijos perspektyvas, kurios svyruoja tarp 2 ir 3 proc., mūsų pinigai kasmet praranda (ir šiuo metu jau netenka) tų 2–3 proc. savo vertės. Protingas sprendimas siekiant išvengti infliacijos žalos mūsų pinigams – juos investuoti. Neapdairus ir itin neperspektyvus variantas, liaudiškai kalbant, yra kojinė: sutaupote nervus, bet tik ne pinigus. Žinoma, šiuo atveju esu suinteresuotas asmuo, tačiau visada būsiu tos nuomonės, kad nekilnojamasis turtas yra viena stabiliausių ir saugiausių ilgalaikių investicijų. Būsto pelningumas (būsto metinių pajamų ir jo įsigijimo kainos santykis) per pastaruosius dešimt metų svyravo, tačiau vidutiniškai siekė apie 6 proc.

 
Beje, paskutiniame savo komentare „Nordea bank Lietuva“ ekonomistai prognozuoja, kad NT kainos ilguoju laikotarpiu Lietuvoje turėtų augti 2–4 proc. per metus. Panašios nuomonės laikosi ir kiti ekonomikos analitikai. Jeigu prognozės pasitvirtins, toks augimas – kiek didesnis nei Lietuvai prognozuojamas pinigų nuvertėjimas.
Tuo tarpu net ir nuomos pajamingumas yra gerokai aukštesnis už mums prognozuojamą infliaciją. „Swedbank“ skaičiavimais, nuomos pajamingumas aukščiausias yra Kaune (7,4 proc.), Klaipėdoje (6,4 proc.) ir Vilniuje (6 proc.). Kurortiniuose miestuose jis kelis kartus mažesnis – siekia apie 1,7 proc.
Tačiau investicijas į NT, kaip ir bet kur kitur, reikia rūpestingai apgalvoti ir įvertinti savo galimybes, kad jos duotų daugiau pajamų nei suteiktų rūpesčių.


Nerijus Mačiulis, „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas
Investavimas į NT siekiant iš jo gauti nuomos pajamų, yra įprasta praktika, tačiau dažniausiai tai būna komercinės, o ne gyvenamosios paskirties būstas. Kai kuriose valstybėse, pavyzdžiui, Šveicarijoje, yra investicinių bendrovių, kurios stato daugiabučius namus, bet butų neparduoda, o juos nuomoja. Tačiau Šveicarija iš esmės skiriasi nuo Lietuvos – ten daugiau nei pusę gyventojų mielai gyvena nuomojame būste, o Lietuvoje daugiau nei 90 proc. gyventojų turi nuosavą būstą, o likę svajoja ir planuoja jį įsigyti. Todėl gyvenamojo būsto nuomos rinka yra gana sekli ir neperspektyvi, ypač ne didžiuosiuose miestuose.
Apskritai investavimas į nekilnojamąjį turtą yra gana rizikinga veikla (ypač už skolintas lėšas), nes toks turtas yra nelikvidus, esant poreikiui gali būti labai sudėtinga jį parduoti už tokią pačią kainą, už kurią jis įsigytas. Be to, skaičiuojantys nuomos pajamingumą (t. y. metinių nuomos pajamų ir NT kainos santykį) neįvertina daug svarbių neigiamų aspektų. Pavyzdžiui, tokios investicijos patrauklumą labai mažina tai, kad būstas reikalauja nuolatinio remonto ir priežiūros, dažnai jį sunku išnuomoti be buitinės technikos ir baldų (ypač Lietuvoje), kurie taip pat greitai nusidėvi. Bet to, būstas ne visada yra apgyvendintas (t. y. kai kuriais mėnesiais nuomos pajamų nebus, o palūkanas už paskolą mokėti vis tiek reikės).

Žurnalas „Statyk!”