Namas - ilgalaikė investicija

2016-10-27
Sėkmės ar pralaimėjimų istorijos apie nekilnojamojo turto verslą kartais skamba neįtikimai ar net nelogiškai. Šiame versle reikia būti ypač atidžiam ir nuovokiam. Kiekvienas sugalvojęs statytis namą jau tampa šio verslo dalyviu. Kartais apie tai visai nenutuokdamas ar nesusimąstydamas, kad dalyvauja žaidime, kuris turi savo aiškias taisykles. Ir čia, deja, būna ne tik laimėjimų, bet ir nesėkmių. Panagrinėkime konkretų pavyzdį.

Šeima nusprendė pasistatyti namą. Pigiai pirko sklypą, ieškojo, kur galima įsigyti statybinių medžiagų geromis kainomis, rado darbininkų, kurie kokybiškai ir nebrangiai atliko darbus, džiaugėsi sėkmingai baigę statybą. Pasikeitus gyvenimo aplinkybėms, teko parduoti namą, tačiau rinkoje tokio namo kaina buvo 50 000 Lt mažesnė, negu išleista statybai. Patys nesuprato, kodėl taip įvyko, kad reikėjo parduoti taip nuostolingai. Prie atsakymo dar sugrįšime. Kad jį lengviau suprastume, pakalbėkime apie nekilnojamojo turto verslo specifiką.
Deja, iš anksto beveik nė vienas planuojantis statytis neužduoda sau klausimo: kiek gaučiau, pardavęs savo namą, ar daugiau, negu išleidau? Apie tai reikėtų galvoti, pasirenkant sklypą, namo projektą ir apdailos lygį. Namo statyba – viena iš populiariausių pasaulyje pinigų investavimo priemonių. Reikėtų suprasti, kad ne tik statotės namą, bet ir investuojate tikriausiai didžiausią sumą savo gyvenime. Kam gi praleisti progą gerai uždirbti iš šios investicijos, jei ne dabar, tai ateityje?

Įsigyjantieji sklypą ir norintieji sutaupyti klausia manęs: „Ar labai pabrangs namo statyba, jeigu jį statysiuosi 30 km už miesto? Juk ir meistrams reikės daugiau mokėti, kad sutiktų važinėti, ir medžiagų transportavimas brangiau kainuos?“ Aš visada siūlau pirmiausiai pasidomėti, kokia bus pastatyto namo pardavimo rinkos kaina, nes didelė tikimybė, kad namo savikaina bus daug didesnė už galimai gautą sumą, pardavus tokioje vietoje esantį namą. Skirtumas būna toks didelis, kad skaičiuoti namo statybos savikainos padidėjimą dėl didelio atstumo nuo miesto yra beprasmiška.

Toliau nagrinėsime dvi uždarbio galimybes:

1. Sukuriant namui pridėtinę vertę iš karto po statybos baigimo.
2. Namo vertės didėjimas ilgalaikiu periodu.

1. PRIDĖTINĖ VERTĖ

Tikriausiai visi suprantame, kad kiekvienas pagamintas daiktas turi savikainą ir pardavimo kainą, kurioje būna įvertinta gamintojo išlaidos ir pelnas. Taigi, statydamiesi namą, Jūs sukuriate jam pridėtinę finansinę vertę, t. y. normalios rinkos sąlygomis, jei norėtumėte jį parduoti, turėtumėte gauti skirtumą tarp savikainos ir pardavimo kainos, kitaip tariant pelną.

Nemanykite, kad daugiausiai pinigų uždirbsite, išsiderėję geriausias statybinių medžiagų ar rangos darbų kainas. Taupumas yra pagirtina visose srityse, bet kelis kartus didesnę pinigų sumą gali uždirbti tie, kurie pasirenka tinkamą sklypą, esantį tinkamoje vietoje, priima teisingus namo tiek architektūrinius, tiek technologinius projektinius sprendimus.
 

 Panagrinėkime du atvejus, kai įdėtas darbas nesukuria galimos pridėtinės vertės:

a)  permokėta už sklypą.

Perkant sklypą, klaidingai manoma, kad permokama tik tada, kai kaimynas nusiperka šalia tokį patį sklypą, tik pigiau negu aš. Tikrasis permokėjimo mastas paaiškėja tada, kai suskaičiuojama, kiek papildomai išleista sklypui paruošti, brangiems pamatams ar komunikacijoms atvesti.
 

b)  ekonominiame arba mažai kainuojančių sklypų rajone pastatomas namas, išsiskiriantis iš aplinkinių savo dydžiu, prabangiomis apdailos medžiagomis. Šiuo atveju ekonominių namų rinkos kainos vidurkis numuš ir prabangaus namo rinkos pardavimo kainą.

2. NT KAIP ILGALAIKĖ INVESTICIJA

Be pridėtinės vertės sukūrimo pasistačius namą, reikia įvertinti namo vertės didėjimą ilgalaikiu periodu.  Pagal nekilnojamojo turto rinkos tyrimo 30 metų pasaulinius rezultatus, NT būdinga ilgalaikė tendencija brangti apie 5 proc. per metus, t. y. NT vertė dvigubėja maždaug kas 15 metų. Šis rezultatas sąlygojamas pasaulinių infliacinių procesų, bet, su profesionalų pagalba tinkamai investavus, šis procentas gali buti daug didesnis už nurodytą vidurkį. Akcijų vertės prieaugio vidurkis skaičiuojamas 10 proc., bet akcijos neišsprendžia nuosavo būsto turėjimo problemos. Kur statytis namą, kurio vertė turėtų didžiausią ilgalaikę potenciją kilti? Rinkitės tuos rajonus, kurie arčiausiai miesto centro, su gera infrastruktūra, nes sklypams ir namams galioja tie patys rinkos dėsniai: kuo didesnė paklausa, tuo didesnė kaina. Jei išsirinksite sklypą pagal kitus kriterijus, yra tikimybė, kad Jūsų investicija duos atitinkamai daug mažesnę investicinę grąžą.

Linas Mikaila

susisiekite

Kreipkitės dėl susitikimo
Linas Mikaila

Prie Jūsų laiško bus prisegti Jūsų atsakymai į "PASIRUOŠIMO ANKETOS" klausimus.